从人口现状看:三四线房价会否下降?(下)

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发表于 2020-01-01 23:35:11 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
富力天海湾

  

在上篇文章结尾中,我们提到预计最快2020年、最晚2025年中国人口开始负增长,那么人口的负增长对于房价有什么影响?

对于房价,任泽平有一句话,现在被奉为公理”房价,长期看人口、中期看土地、短期看金融”。最近几年各个强二线城市使出各种手段“抢人才“,实际上也是在抢人口。“人口”二字说出了这场争夺战的实质。如果说上海、北京制订了严格的引进政策,是在“吸引人才”的话,西安、武汉、成都、南京等城市,对普通大学生甚至中专生实施零门槛落户,本质是在“争抢人口”。

抢人的目的主要就是二点:1、抢消费人口;2、抢劳动力。这两点中消费比劳动力更重要。未来科技的发展,生产对于人的需求很多将被机器和人工智能代替,但是生产出来的消费只有人才能进行。所以对于人口的争夺就非常有必要

一般来说,“抢人”主要是:一线城市抢人才,二线抢人口。

改革开放几十年来,沿海优先,有优先就有滞后,那内地城市的地缘劣势也就是这几十年累计下来的,所以二三线城市发展基本靠地方政府的两板斧,对地方领导均为GDP考核,而一线城市的地方报告中,均有服务行业占GDP百分比的说法。

都是GDP,但里面的结构完全不一样。所以二线城市需要有源源不断的人接盘房地产,没有什么方法比卖地更能够增加地方财政收入,所以不管是不是人才,只要有6个钱包,只要能够接盘楼市,只要有人。

再来说一线城市抢人才,一线和二线对于人才来说,之间最大的区别在于:不倚靠背景的公平竞争机制,这个是人才最看重的,有背景的人在背景笼罩的环境下,已经过上了一线的生活,不需要非要到一线城市去;而那些人才,靠自己打拼的人,更希望获得公平的机会,哪怕成本更高。但成本高,一线城市一旦认可了人才,一线城市也负担得起相应的待遇问题。

所以人才更愿意去公平机会更多的一线,人口更愿意去成本相对较低的二线城市。

而面对这种情况,三四线城市就显得尤为艰难。首先在机会上比不上一二线城市,发展上更是有很大的距离。最近两三年,三四线城市的房价猛涨,主要原因就是棚改制造需求、金融机构定向放水(主要是国开行)造成的短期繁荣。人口负增长开始后,对于房地产市场的影响是空前的。有观点认为三到五线城市已经发生城市收缩的现象。

据《中华人民共和国2017年国民经济和社会发展统计公报》显示,2017年末全城镇常住人口81347万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为58.52%,比上年末提高1.17个百分点。而在1978年,中国的城市化率只有18%,城市人口只有1.7亿。短短四十年间,城市化率提高了近40个百分比。

但与此同时,根据第五次人口普查和第六次人口普查的数据,发现在中国行政意义上的六百多个城市的市(辖)区:在2000年到2010年间,中国有180个城市的人口在减少。

人口密度减少幅度靠前的几个城市为:山西吕梁、甘肃定西、甘肃庆阳、内蒙古呼伦贝尔、云南临沧、黑龙江鸡西密山、内蒙古呼伦贝尔根河、内蒙古乌兰察布、湖北黄冈麻城、内蒙古乌兰察布丰镇。除密山、根河、麻城、丰镇外,皆为地级市。

人口的负增长,以及一二线的“夺人大战”,对于三四线城市来说,无疑是一个非常大的挑战。

在未来,三四线城市中,缺少了来自棚改安置的资金注入,那么将造成三四线城市的经济、产业和人口都难以支撑当地的房地产市场。而三四线城市房价在经过前两年的飙升之后,真实需求没有实际上预计中的多。等去库存完毕,造成的情况很有可能是有价无市,炒房者甚至购房者都有共同的认知即房子虽然升值了,却无奈房子到手后没有接盘侠接手。

END

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